空き家バンク登録してから予想外だったこと
空き家バンク申請後に借り主さんを募集するために不動産屋と打ち合わせがありました。ここから予定外のことが次々でてきました。
【打ち合わせ内容】
- 修繕費について
- 家賃はいくらに設定するか
- 大家さんの仕事、不動産会社の役割は
修繕費について
30年 空き家期間 約1年の住宅をさすがにそのまま人に貸す事はできないようです。
不動産屋さんを通じ、水道、ガス、電気などなどすべて見てもらいましたが、約130万円かけて修繕が必要でした。これでも安い方かもしれません。
- 不要品廃棄 250,000円
- 床工事(畳→床板変更含む) 151,200円
- 電気工事 85,000円
- 建具工事 166,800円
- クロス張り替え 134,600円
- 畳張り替え 76,800円
- ベランダ改修 147,000円
- 給水管&ボイラー確認 120,000円
- ルームクリーニング 100,000円
- 庭の採石 50,000円
- 廃材 20,000円
合計1,301,400円
入居者が変わるたびにクロスの張替え、クリーニングはほぼ毎回おこなうらしいことを言われたので、家の状態がどれだけキレイでも30万円くらいは見ないといけないのかもしれません。
さらに、今すぐには必要ないが、今後かかる可能性のある高額費用として
- 外壁工事＋約150万円
- お風呂交換（ユニットバス）＋約200万円
もあるとの事。外壁はある程度我慢できることなので無理にする必要はないとの事ですが、もしお風呂が壊れたらとんでもない出費ですね(^o^;)
家賃のこと
私は『家賃月1万円でいいから好きに住んでもらって、そのお金で固定資産税にでもあてられれば全然OK』という認識でいました。ただこういう賃貸は「難しい」とのこと。
不動産屋さん曰く、「家賃がその地域の《相場》より著しく安い場合、どんな人が来るか分かりません。例えばホームレスが住んだり、犯罪に使われるケースもあるかも…」との話です。また賃貸物件に生活に支障が出るほどの問題が生じた場合（お風呂の漏れ、キッチン壊れる等）、それは家賃の中から大家さんが修繕費を用意しなければなりません。そのため家賃にはいわゆる修繕積み立て費をプラスしておかなければいけません。
ちなみにここでいう《相場》とは、賃貸物件の状態で決めるのではなく、そこに住むと思われる人が暮らす賃貸物件の相場です。
今回の物件で言えば、5LDK（2階建て）と広い物件であるため、その地域での3～5人家族で住めるような広いアパートなどの賃貸の相場を参考にします。
仮に豪邸を貸し出す場合はどうなんでしょうね～？相場より高くできるんでしょうかね？
ちなみに私は完全に不動産屋さんの意見を参考にしました。家族で住む家、庭付きであることを考慮すると、月6万円くらいでどうか、とのこと。アパートの相場であれば月7~10万円くらいなので、それよりは安いということになります。後々、家賃を下げることは簡単なので、まずは6万5千円で設定しよう。ということになりました。
私は正直、「高いなぁ。住みたい人いるかな。」と思いましたが、確かに立地がいいというのはありますし、専門家である不動産屋さんの意見を参考に6万5千円で決めることにしました。
大家さんの仕事、不動産会社の役割は
実際に不動産屋さんと話すまで、不動産会社と管理会社のことを混合していました。
ざっくりですが
- 不動産会社：部屋探し（入居者探し）・契約までのサポート
- 管理会社：入居後の支払い管理や修繕をおこなう 家賃を一部受け取る
- 大家さん：物件を所有する 家賃を受け取る
今回の場合、管理会社がはいっていないため、上記の管理会社の仕事は大家さんがやることになります。例えば、「エアコンが壊れた！」「お湯が出なくなった！」といった入居者からの相談と、修理の段取りは大家さんがやらなければなりません。
不動産屋さんは、賃貸物件の入居者が決まるまでのサポートの一部として、修繕の仲介をしてくれましたが、入居者と契約を結んだ後からはサポートはほとんどやってくれません。
もし、入居者さんとの直接やり取りが難しい場合には管理会社を間に入れる必要があるそうです。その場合、管理会社への手数料は家賃の5%ほどと言われておりますが、入居者がいない月も支払う必要があるとの事です。
また、私は賃貸になれば草むしりなど雑草管理はしなくてもいいと思っていましたが、そういうことではないようです。先ほどの通り、物件の維持管理は大家さんの役割ですので、賃貸物件の雑草がボーボーだった場合、草むしりは入居者ではなく、大家さんがしなくてはなりません。確かにアパートに住んでる人には草むしりをする人はいませんからね。
さすがにこれは浅はかでした。
このように何も知らないと誤算だらけになってしまうので、情報収集は必要だと思います。
私は何も知らないので、不動産屋さんに一から教えていただきました (;´д｀)
