空き家賃貸大家になって感じた４つのこと

空き家状態になっていた実家を賃貸して家賃収入をえています。１年半経過して分かったこと、感じたことをまとめてみました。

空き家問題に悩んでいる方の参考になればと思います。
 
その１

「想定外の修繕が必要になったら…」と不安になる

例えば、空き家のエアコンが壊れたら、給湯器が壊れたら、シロアリが住みついたら、などなど…。借主さんが住んでいる以上は大家はそれを保証しなければならないわけですから上記のトラブルが発生すれば大家が費用を負担しなくてはなりません。新築であればそういった不安は少ないと思いますが、築年数が経過しているので不安がまったくないはずはありません。想定していない事象で多額の修繕費が必要になったら…という不安はぬぐえません。こういった不安に対する耐性がなければあまりお勧めできません。

その２

家の修繕、リフォームに関する知識や、工務店などの人脈が必要となった

例えば貸家に修繕が必要になった場合、工務店さんにお願いすることになるかと思いますが、まったく知識がないと相場がいくらぐらいなのか見当がつきません。少し多めに見積もられたりしてもわかりません。信頼のおける工務店さんと付き合うか、簡単な修繕であれば自分で修繕するくらいの知識を身に着けた方がよいのではないかと思います。

自分は義父が工務店さんなのでお願いしていますが、正直、このように頼れる義父がいなければ貸家のオーナーにはなっていないでしょう。

その３

空き家の草刈りなどのことで悩まなくなった

空き家を人に貸すまでは、毎年草刈りをしに行ったり除草剤をまきに行ったりしていました。私の場合は近場でしたが、それでも住んでもいない家に労力をかけるのは負担が大きいです。

人に貸してからは運よく借主さんがご自分で除草剤をまき草むしりなど庭の管理をされているそうなのでこういった負担はなくなりました。（厳密にはこういった維持管理は大家がすべきなのですが、借主さんがご自分でやるとおっしゃっているのでお任せしています）

その４

確定申告が必要になった（火災保険、固定資産税が費用として計上できるようになった）

収入源が増えたので確定申告をおこなっています。これ自体はスマホでできるようになったためそれほどの負担ではありません。家賃収入から費用を引いた金額を所得として計上しますが、火災保険費、固定資産税は費用として計上できるようになりました。除草剤なども本来は費用計上できるのですが、私は借主さんにお任せしているため計上しておりません。

ここに記載した通り、空き家を人に貸し大家さんとなることでいい事もあれば不安なことも増えたと感じております。

ただ、トータルでいえば空き家問題に悩む時間や労力が減りましたので、仮に利益がほとんどなかったとしても大家によかったと思ってます。

空き家問題に悩む人の参考になればうれしいです。

勝手にバルサン&引っ越し早すぎ事件

これは賃貸契約締結日から賃貸開始までの約1ヶ月間のことです。

修繕工事、クリーニングが済ませる予定がありしたが、貸主さんから「賃貸開始1週間前、リビングにソファを運び込んでもよいか」との問い合わせがありました。スケジュールがかつかつでしたので修繕工事、クリーニング後の「現状確認」がソファ運び込む前日になってしまったのです。

現状確認は

• 工事業者にお願いした「修繕」がきちんと終わった
• 借主さんに貸す前はこういう状態でした

というのを確認する重要な工程です。

私も平日昼間は会社員で時間が取れませんでしたが、ソファ運び込む前日（土曜日）に現状確認をおこなうこととしました。）

そして現状確認の日（事件当日）

土曜日の朝8時くらいに貸家に出向いてみると、玄関入りすぐ横の窓が開けっぱなしでした。「あれ、クリーニング業者の閉め忘れ？」と思い、窓を閉め先に進もうとすると、床に手のひらサイズの芳香剤？みたいなモノが置いてありました。「何だろう？」と思い近づこうとすると、急に咳が止まらなくなりました。「これはヤバイ！」と思い、咳をしながら慌てて外に飛び出ました。待ち伏せの毒ガス攻撃を受けた気分です。

不動産屋さんに電話して、「現状確認で来ましたが異臭がして入れないんです。」と伝えると、しばらくして『すみません、借主さんに確認したらバルサン炊いたらしいです。バルサンの臭いが消えたら確認してください』とのこと。

私「え？（勝手にバルサンする!?）明日になっちゃうけど大丈夫ですか？」

不動産屋さん『ソファ運び込みのところを断って入れば大丈夫ですよ』

え～、マジですか。でもしょうがない。また翌日出直すことといたしました。

しかし明け渡し前に勝手にバルサンするものか？というモヤモヤが残りました。

そして現状確認やり直し日

そしてバルサンの臭いも消え去り、私にとっては現状確認の日、借主さんにとってはソファ運び込みの日。この日も朝9時くらいに訪問してみると貸家の庭にはウイングタイプの大型トラックが置いてありました。

入ってみると、家族総出でソファやらタンスやら大きい荷物をすべて運び込んでおります。「ソファだけじゃないんか！」とビックリし家に入ってみると引っ越し作業でてんやわんやです。これが賃貸開始の前日か。もうほぼ住める状態にしようとしているわけで、みなさんお忙しそうでした。そんな中で現状確認をするのは無理と判断しまた今夜に出直すこととしました。

その夜、夜21時くらいに誰もいなそうなことを確認し貸家に侵入してみました。真っ暗闇では現状確認ができないのでまずはブレーカーをあげにいくと既に入っている状態でした。「またクリーニング屋さんの落とし忘れ？」と思い部屋に入り電気をつけてみると、もう冷蔵庫やテレビが置いてあり生活感を感じます。気分は空き巣泥棒です。カーペットも敷いてあり現状確認が難しいです。工務店さんは信頼できる親戚の工務店さんでしたのである程度信用するしかありません。

エアコンの動作確認をしていると、かすかに「ブーン」と音がします。冷蔵庫が電源オンの状態でおいてあり、しかも中には食材がすでに入っておりました。

今日までの電気代はうちが払うんですけど？（しかも今日の夜はもうご飯作らないのかな。）

契約書にサインしても賃貸開始日より前日まではまだ私の家だと思うのですが…。ここまで自由にしてもいいもんでしょうか。住まなければ何してもいいわけではないと思うのですが…。

もう賃貸開始してから1年近く経過しておりますので、愚痴を書かせていただきました。

住みはじめてからは愛想よく住んでいただいておりますので、今では笑い話です。

借り主さんがカーポートつけたいと言い出す

借主さんがカーポートを購入したいと言ってきました。

ことは空き家バンクに登録していた実家（戸建）について

借主さんと賃貸契約を結び、1ヶ月ほど経過したころ、

借主さん「カーポートつけようかと思うんです。（にやにや）」

私「え！？ いいですね！

（まるでマイホーム購入したばっかりのウキウキ感があって）

そういうときどうするか不動産屋さんに聞いてみます！」

賃貸契約中の戸建に、カーポートつけるって？

この人、この家に何十年住む予定なんだろう…

「カーポートつけてよ」って言われてるわけじゃないから、別にいい気がするけど…。不動産屋さんに確認したところ下記のことを言われました。

• 基本的には、契約終了時には現状に回復させることを前提としている
• この場合、「現状回復」＝「カーポートを壊す」ということになるが、カーポートなどのように価値のあるもので、次の借主さんにとってデメリットでなければ壊さなくてもいい
• 取り壊す費用を請求することはできる。ただし長く住んでもらえさえすれば、それくらいの費用は回収できるので無理にそういう話はしなくてもいいのではないか
• 借主さんが自費でカーポートを購入したからと言って、その分家賃を下げるなどの交渉はできない。生活上必要なものとは見なされないため

なるほど。私にとっては壊す費用が増えますが、これで貸家の価値が下がるわけでもないということですか。壊す費用なんてきっと10万円くらい？

まあ、私としては、カーポートをつけようが

家賃さえ払ってくれればいいということですね。

よかった よかった。

まあ、私自身、我が家にカーポートつけてないのでちょっと複雑…。

しかし、あの人、何年間住む予定なのだろう。余程、家が気に入ったのかな。

ウキウキでいいな。

:

住む予定のない実家の空き家を相続してしまったら

空き家を放置するデメリット

住む予定のない実家を相続してしまったら、きっとほとんどの人がやってしまうことがあります。

放置。

自分も1年くらいそうでした。物置になるかな、なんて。

しかし、これには無駄とリスクがあります。

無駄

• 固定資産税を払い続けなくてはならない

ちなみにうちの実家（木造、築30年ほど、約40坪、土地 約95坪）で、土地1万7000円、家屋 2万7000円、合計4万4000円ほどの固定資産税を納付しています。

これを今後の人生ずっと支払い続けるなんて…いったいいくらになるでしょう。仮に40年払い続けたら176万円ですから、

まさに負の資産です。

• 雑草や木の伐採をおこなう必要も

例えば敷地内に生えている木が、隣の敷地や道路にはみ出している場合、それを伐採する責任が生じます。これは土地の所有者がおこなわなくてはなりません。「木を切るだけ」と言ってもけっこうお金や手間がかかります。

リスク

• 放火などの事件に巻き込まれる可能性
• 放置されている空き家に浮浪者が住みはじめるかも

こういったケースがホントに起こるのかどうかはさておき、こういう事件性があることに関わること自体避けたいですね。

一番やってはいけないこと

では、建物だけを壊してしまって、土地をそのまま保有しておけばいいのではないか。そうすれば、いざという時には使えるし、いらないのであればそのとき売ればいい！

と思いますが、そうはいきません。

建物だけ壊して、いわゆる更地にすると、土地の固定資産税は6倍になってしまうのです。

住宅用の土地は、住宅用地特例があるから安くなっている（6分の1に減額されている）のです。住宅がなくなれば土地の固定資産税が跳ね上がってしまうのです。

例） 土地1万7000円 家屋2万7000円 合計4万4000円

   → 家屋を取り壊した場合

   土地1万7000×6= 10万2000円 家屋0円 合計10万2000円

例に記載したのはうちの実家に関してですが、このように税金が跳ね上がってしまいます。しかも住宅を取り壊すのにも100万円前後かかることを加味すると、お金をかけて支出を増やすという最悪の事態が発生します。やってはいけません。

ではどうするのが一番か

売却する

これが一番キレイサッパリだと思います。家と土地含めていくらで買い取ってもらえるのか、不動産屋さんに見積もりは取っておいてもいいでしょう。

おそらく、土地価格－家屋解体費で出してもらえると思います。売るつもりはなかったけど、金額を見たら「売ってもいいかも！」と思えるかもしれませんよ。

賃貸する

例えば、

• 「今は使わないけど、今後子どもが大きくなったら住むかもしれない。」
• 「10年後、〇〇の用事で使いたい人がいる。」
• 「人口が増えている土地だから、賃貸を探している人はいそう（周囲にアパートがたくさん立ち始めている）。」

こういった場合は期間を限定して、賃貸をしてみてはいかがでしょう。私はこれを選びました。

私は自治体の空き家バンクに登録しましたが、民間でもそういった事業をやっているところはありそうです。そういったところに相談して、アドバイスをもらうのがいいのではないでしょうか。

とにかく家というのは

人が住んでいないだけで、家はどんどん劣化する（価値が下がる）のです。

例えばクロスや水道配管など、人が住んでいるから劣化が防げている箇所もあります。そうなってから住んだり、人に貸したりすることはできません。

放置しても何もいいことは起こりません。

ただじっとしているだけでは何も生み出さない「負の資産」。

何かしら動くことで現状を変えることができます。そして動くなら、少しでも早い方がいいです。

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家賃収入の使い道

うちでは家賃収入 毎月6万5千円頂いてます

しかしこれで生活が潤うわけではありません。まさかパーっと使おうかと考えてしまっては、後に取り返しがつかなくなるかもしれません…。

もし賃貸している住宅に何か修理などが必要な事態になった場合、その修繕費は大家さんが支払うこととなるのです。

そしてもちろん私のお小遣いではなく、この家賃から支払わなければなりません。

いわば、家賃の中に「修繕積立費」が含まれているのです！

そして新築と違い、空き家を貸している以上は「修繕が必要となるリスク」は高いのです。例えば高額の家電、

• エアコン
• ＩＨヒーター
• 浴室乾燥機

水回りでは、

• お風呂
• トイレ

など

家電なんて買ってから５年以上たってるから、「果たしてあと10年使用できるかどうか」というものばかり…。いわば時限爆弾…。

仮にお風呂なんか壊れた日には200万円くらい持っていかれますから。一応、そういう心配がないかはみてもらってますが、備えは必要ですよね。

じゃあ、どうしよう

空き家を賃貸している以上、20年30年先まで賃貸しようとは考えておりません。「せいぜい15年くらい貸して元が取れてればそこで契約を終了させられるように借主さんと交渉したい」というのが今の希望です。

１５年くらいは手元に資金を残しつつ、その資金を有効に使いたい！

私としては、急な出費には対応できるよう手元に資金を残しつつ、資産運用に回すのがいいのではないかと思います。

例えば、１５年間くらい利回り７％で毎月３万円でも積み立てれば、１，０００万円くらいにはなるんですから！

「貸主さんからトラブルの電話が来ませんように」と祈る一方で、「10年後には積立資金が〇〇〇万円に」なんてワクワクするのがいいですよね！

家賃の回収方法

不動産賃貸をするにあたり、管理業者を挟まないのであれば家賃の回収は大家さんの仕事です。

賃貸アパートに住んだことのある私は当然、自動引き落としが頭に浮かびます。しかし空き家バンクで戸建を賃貸する場合、自動引き落としは中々できません。自動引き落としは手数料がかかるため割に合わないのです。なのでアパート賃貸のようなケースであれば自動引き落としが良いのですが、今回のように1戸建を賃貸する場合、「割に合わない」らしいです。すると残された手段は、２つ！

手渡しor 振込です。

手渡しのメリット

• 毎月毎月顔を合わせるので、その際に貸家の状態確認など情報交換ができる。

これは借り主さんー大家さんお互いにもメリットといえそうですね！

手渡しのデメリット

• 対面でおこなわなければならない。距離が近ければよいが、遠い場合は通う必要がある。

借り主さんが家賃を支払うわけなので、借り主さんにとって手間になりますね。

振込のメリット

• コンビニ等、どこからでも支払えるため借主にもそれほど負担にはならない。
• 直接会う必要がなく、借主と大家さんで顔を合わせたくない場合は都合がよい。

振込のデメリット

• 振込手数料がかかる（数百円）。(借主と貸主のどちらが負担してもよい)
• 大家は毎月1回、振り込みがされているか確認しなければならない（記帳）。  

例）家賃5万円の場合、手数料を差し引いた分として、49,500円を振り込んでもらう

（手数料 多めに500円と設定など）

ちなみに私は手渡しで頂いてます(^^;

「めんどうですよね？ 振込でいいですよ。」と言いましたが、『そんなことないよ、すぐ近くだし』と言われ、手渡しで頂いてます。「まぁ、持ってきてくれるうちはいっか」ということで。

月末になると「そろそろくる頃かな～」と考えたり、まあ、相手が支払ってくれるうちは現状のままでいこうかと思ってます。

空き家バンク登録してから予想外だったこと

空き家バンク申請後に借り主さんを募集するために不動産屋と打ち合わせがありました。ここから予定外のことが次々でてきました。

【打ち合わせ内容】

• 修繕費について
• 家賃はいくらに設定するか
• 大家さんの仕事、不動産会社の役割は

修繕費について

  30年 空き家期間 約1年の住宅をさすがにそのまま人に貸す事はできないようです。

不動産屋さんを通じ、水道、ガス、電気などなどすべて見てもらいましたが、約130万円かけて修繕が必要でした。これでも安い方かもしれません。

• 不要品廃棄  250,000円
• 床工事(畳→床板変更含む)  151,200円
• 電気工事 85,000円
• 建具工事 166,800円
• クロス張り替え 134,600円
• 畳張り替え 76,800円
• ベランダ改修 147,000円
• 給水管&ボイラー確認 120,000円
• ルームクリーニング 100,000円
• 庭の採石  50,000円
• 廃材 20,000円

合計1,301,400円

入居者が変わるたびにクロスの張替え、クリーニングはほぼ毎回おこなうらしいことを言われたので、家の状態がどれだけキレイでも30万円くらいは見ないといけないのかもしれません。

さらに、今すぐには必要ないが、今後かかる可能性のある高額費用として

• 外壁工事＋約150万円
• お風呂交換（ユニットバス）＋約200万円

もあるとの事。外壁はある程度我慢できることなので無理にする必要はないとの事ですが、もしお風呂が壊れたらとんでもない出費ですね(^o^;)

家賃のこと

私は『家賃月1万円でいいから好きに住んでもらって、そのお金で固定資産税にでもあてられれば全然OK』という認識でいました。ただこういう賃貸は「難しい」とのこと。

不動産屋さん曰く、「家賃がその地域の《相場》より著しく安い場合、どんな人が来るか分かりません。例えばホームレスが住んだり、犯罪に使われるケースもあるかも…」との話です。また賃貸物件に生活に支障が出るほどの問題が生じた場合（お風呂の漏れ、キッチン壊れる等）、それは家賃の中から大家さんが修繕費を用意しなければなりません。そのため家賃にはいわゆる修繕積み立て費をプラスしておかなければいけません。

ちなみにここでいう《相場》とは、賃貸物件の状態で決めるのではなく、そこに住むと思われる人が暮らす賃貸物件の相場です。

今回の物件で言えば、5LDK（2階建て）と広い物件であるため、その地域での3～5人家族で住めるような広いアパートなどの賃貸の相場を参考にします。

仮に豪邸を貸し出す場合はどうなんでしょうね～？相場より高くできるんでしょうかね？

ちなみに私は完全に不動産屋さんの意見を参考にしました。家族で住む家、庭付きであることを考慮すると、月6万円くらいでどうか、とのこと。アパートの相場であれば月7~10万円くらいなので、それよりは安いということになります。後々、家賃を下げることは簡単なので、まずは6万5千円で設定しよう。ということになりました。

私は正直、「高いなぁ。住みたい人いるかな。」と思いましたが、確かに立地がいいというのはありますし、専門家である不動産屋さんの意見を参考に6万5千円で決めることにしました。

大家さんの仕事、不動産会社の役割は

実際に不動産屋さんと話すまで、不動産会社と管理会社のことを混合していました。

ざっくりですが

• 不動産会社：部屋探し（入居者探し）・契約までのサポート
• 管理会社：入居後の支払い管理や修繕をおこなう 家賃を一部受け取る
• 大家さん：物件を所有する 家賃を受け取る

今回の場合、管理会社がはいっていないため、上記の管理会社の仕事は大家さんがやることになります。例えば、「エアコンが壊れた！」「お湯が出なくなった！」といった入居者からの相談と、修理の段取りは大家さんがやらなければなりません。

不動産屋さんは、賃貸物件の入居者が決まるまでのサポートの一部として、修繕の仲介をしてくれましたが、入居者と契約を結んだ後からはサポートはほとんどやってくれません。

もし、入居者さんとの直接やり取りが難しい場合には管理会社を間に入れる必要があるそうです。その場合、管理会社への手数料は家賃の5%ほどと言われておりますが、入居者がいない月も支払う必要があるとの事です。

また、私は賃貸になれば草むしりなど雑草管理はしなくてもいいと思っていましたが、そういうことではないようです。先ほどの通り、物件の維持管理は大家さんの役割ですので、賃貸物件の雑草がボーボーだった場合、草むしりは入居者ではなく、大家さんがしなくてはなりません。確かにアパートに住んでる人には草むしりをする人はいませんからね。

さすがにこれは浅はかでした。

このように何も知らないと誤算だらけになってしまうので、情報収集は必要だと思います。

私は何も知らないので、不動産屋さんに一から教えていただきました (;´д｀)